刘总把省城的公司交给了团队其他负责人打理，他则亲自带队驻扎在四线城市的这个项目上。拿地流程很快走完，交地前建设单位的机械设备就已经到位，就等开挖。很快，由刘总出资为项目配套的市政广场、市政礼堂拔地而起，商业中心一期工程也如火如荼地开工建设，刘总周周反复奔波在这县城到省城的路途中，不知疲惫。而就在一期商业快要办理预售许可证前，地产行业开始震荡。

意向性客户出现了观望情绪，为了增强客户购买信心，刘总决定加速工程建设，加快招商引进，加大宣传力度推广，这一系列举措增大了对资金的需求。

就这样，客观原因加上刘总本就豪气的性格，自有的资金在不知不觉中全部投进了项目。

地产行业的震荡波却没有停止，项目销售比预期慢了很多，商家进入的体量也少了许多。为了改变项目现状，刘总决定重金聘请营销团队；为了提升商场招商率，刘总决定再增大广告投放力度，还采取提前签约减租金甚至免租的措施，有的商铺还提供免费装修的方式吸引商家签约入驻。

可是，经济下行时没有人可以阻拦，一边是成本在增加而另一边的销售回款还没开始，刘总的资金出现了缺口。

此时，有两条路摆在他的面前，一是有更大的一家商业地产开发商愿意出资合作或整体收购，二是刘总自己融资解决当前困境。

假如是你，你会怎么选呢？

经过与意向合作企业商谈，要么对方出资6000万买他60%股权，要么一个亿整体接手项目。刘总一算，自己已经投入超过1.5亿，这是亏本的买卖啊！最后，刘总决定自己融资解决，正是这个决定，让他走进了一场注定输局的借贷游戏。

许多企业家有过缺钱融资的经历，因为缺流动资金是许多民营企业都面临过的问题，解决这个问题的方式也有很多种。最常见的是向金融机构抵押贷款、质押贷款，也有信用贷款。

各位企业家也都知道，金融机构放贷的标准是硬性的，放贷的比例之低是你难以接受的却还得接受；此外，放贷的流程是非常严谨的，从贷款主体的信用、抵押资产的净度与价值评估到担保人的担保责任落实，金融机构都本着贷款根本还不上的预测而做全套贷款手续。若能按期还款则无碍，一旦逾期则后果就大不相同了！

我想提醒各位企业家的是，借贷虽常事但融资需有度！

这个情况下，刘总是怎么融资的呢？

工程快要竣工了，也快要办理预售许可了，关键节点缺钱了，最好的借款方式那就是以项目现状融资了。刘总很快对接到一个融资平台，商量下来的融资方式是做在建工程抵押贷款。

一系列财务调查后评估下来，刘总虽然投进去了差不多2个亿，落实到工程上的能够作为项目评估的先得抛开其他杂费开销，再结合地产行业震荡下的当时房价，还得考虑项目建成后续资金需求，最终评估价值2亿。

企业家的你是知道的，评估价值不等于实际融资金额，还得打折，刘总这项目打的几折放的款呢？

企业家的你若有过这样的经历想必已经猜到了，3折，是的就是3折，刘总获得6000万的在建工程抵押贷款。这下，可解了他的燃眉之急。

刘总预估啊，这6000万完全可以把工程收尾还能装修部分商场铺面，那个时候的预售许可证也下来了，卖房的资金也开始回笼了，商场运营的管理费、部分租金也可以收了，项目就正常了。

的确，好位置的铺面卖掉了，有做贷款的也有一次性付清的。但是，偌大一个商业综合体，装满商家出了问题，位置不好的铺面根本无人问津。预计的商场开业时间是一延再延。项目每个月的成本只有增没法减，那6000万的贷款收尾了工程、装修了部分商业铺面，贷款利息、员工薪资、广告投放等等成本还得要钱，这边商场开不了业，那买房的客户是越来越不敢买，就这样恶性循环开始了！

项目投资到这个程度，若是企业家的你，你舍得放弃么？

这刘总自然也是不舍得放弃呀！

商场还得开业，物业还得出售，要不这投进去的资金怎么收回来？

每个月的成本资金需求得跟上。就这样，刘总开始了新一轮的融资。

企业家的你，若你是刘总，你会采取什么样的方式融资呢？

这刘总又是怎么融的呢？咱们下期接着讲刘总的故事。

四川省重庆商会副会长单位

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