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商铺出租人避坑指南:商铺租赁过程中的25个风险点(上)

成都遂宁商会
新闻来源: 成都遂宁商会
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前言:


最近,笔者接到当事人李某的咨询,其将名下几套商铺出租给个体户张某,用于经营海鲜批发。受疫情影响,海鲜批发店生意惨淡,张某已拖欠李某半年的商铺租金。李某多次催收无果,遂于某晚将商铺水电都断了,并将商铺大门锁了起来,希望通过这种方式迫使张某支付欠付的租金。谁知道,此后张某非但不付租金,还将李某起诉至法院,要求赔偿其损失,理由是李某断水断电导致其店内海鲜全部死亡,损失惨重。李某百思不得其解,明明是张某欠租在先,为何自己反倒成了被告?


一般而言,商铺出租人在租赁合同关系中往往是比较强势的一方,但笔者却经常接到商铺出租人的咨询,他们似乎也存在着各种各样的烦恼。于是,笔者查阅了最高人民法院及重庆地区法院近五年800余份房屋租赁合同纠纷裁判文书,结合自身办理相关案件的经验,对商铺出租人可能遇到的风险进行了梳理,并从合同订立、履行、解除及解除后的处理等方面制作了此份“避坑指南”。



一、合同订立过程中的风险点


风险点1:出租人就违反建设工程规划许可的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效,且出租人可能被法院认定为主要过错方。



经典案例:(2017)渝05民终7461号



裁判要旨:


本院认为,本案首先评价双方所签合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效”。本案中,一至商业公司与陈丽佳于2014年11月12日签订的《商铺租赁合同》虽系双方当事人协商一致自愿签订,但因该合同所涉及的租赁标的物截止一审庭审辩论终结前仍系未经建设工程规划许可建设的房屋,根据前述法律之规定,案涉《商铺租赁合同》应属无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当择价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。一至商业公司作为出租方,在涉案房屋未取得合法产权证明的情况下出租涉案房产,应承担主要过错责任,陈丽佳作为承租方,未尽到合理的审慎注意义务,应承担次要过错责任。”


图片 类似案例:(2017)渝01民终3116号、(2017)渝01民终3122号


图片 建议:1.出租人拟出租的房屋,应取得建设工程规划许可证。2.若确实在出租前无法办理,也应以书面的方式向承租人披露房屋的建设规划状况,并在合同履行过程中及时办理。


风险点2出租人为招商作出的宣传若与实际情况不符的,承租人可能以此为由要求撤销租赁合同。出租人的行为也可能被法院认定违约在先,不支持其要求承租人支付逾期付款违约金的主张。


风险点2-1:出租人在订立合同时作出大型百货超市、商业品牌或五星级酒店等已签约或已入驻的宣传,若实际情况与宣传不符,在承租人主张撤销租赁合同的情况下,法院可能认定出租人系虚假宣传而支持承租人的主张。




经典案例:(2017)渝05民终7726号



裁判要旨:

涉案的《租赁合同》第9.2条:除本合同其他条款规定的出租人解约权外,出租人还有权在下列任何一项情形发生之后书面通知承租人终止本合同,合同保证金不予退还。同时,出租人有权要求承租人赔偿出租人因此而受到的一切损失,包括但不限于实际损失及预期收益、律师费、诉讼费及差旅费等。(1)承租人未能按时支付应付款项的,且承租人未能在十五天内或出租人规定的期限内给予纠正的……。该条款系约定单方解除合同的条款,在条件成就时,合同于解除合同的通知到达对方时,合同解除。噜啦啦经营部欠付物业管理费属实,符合第9.2条解除合同的约定,但港海公司举示噜啦啦经营部已经收到解除合同的通知的证据并不充分,且噜啦啦经营部予以否认,故港海公司请求判决解除2016年1月20日签订的《租赁合同》,与法有据,予以支持。根据《中华人民共和国合同合同法》第五十四条第二款规定:一方以欺诈、胁迫的手段或则乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院变更或撤销。刘海东、噜啦啦经营部以港海公司存在虚假宣传等行为反诉请求撤销《租赁合同》,认为虚假宣传主要为在招商之初,通过海报、网络等各种方式宣传该商场将会有重百超市、麦当劳等知名企业入驻,刘海东、噜啦啦经营部正是基于知名企业入驻会带来客户流量的考虑,才高价承租。由于刘海东、噜啦啦经营部提供的证据显示的广告内容为:也正是看好港龙购物中心商业的市场前景,已有多个国内、国际品牌前来洽谈。目前,重百超市已经签约,打造8000平方米的大型卖场;肯德基、麦当劳、豪客来、味千拉面、85度咖啡、德克士、乡村基、屈臣氏等品牌店纷纷表示强烈的入驻意向。港海公司与重百超市于2012年签订租赁合同,因此港海公司广告宣传目前重百“已经签约”的行为,并不构成虚假宣传,至于其他知名企业的宣传,其广告内容上表述为“强烈入驻意向”,并不表明真正入驻,亦不构成虚假宣传。据此,刘海东、噜啦啦经营部请求撤销《租赁合同》的反诉请求,缺乏事实和法律依据,不予支持。


风险点2-2:出租人在订立合同时作出大型百货超市、商业品牌或五星级酒店等已签约或已入驻的宣传,若实际情况与宣传不符,在承租人未主张撤销租赁合同的情况下,法院也可能认定出租人违约,从而不支持其要求承租人支付逾期付款违约金的主张。




经典案例:(2016)渝01民终6983号




裁判要旨:

关于谢妍是否应向印象置业公司支付违约金和滞纳金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以增加,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少;第一百二十条规定当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。本案中,虽然印象置业公司与谢妍于2014年10月15日签订的《租赁合同》约定,未按时缴纳租金的,每逾期一日按应缴纳费用的千分之三记取滞纳金,逾期三十日以上,甲方有权单方解除合同,乙方还应承担6个月租金总额的违约金。由于印象置业公司承诺的大型百货超市、五星级酒店未入驻,造成“大足印象”商圈商业氛围不浓,是谢妍经营困难的原因之一,谢妍以此为由拒绝向印象置业公司缴纳租金固然构成违约,但是印象置业公司在履行合同过程中亦有较大的过错,故印象置业公司要求谢妍支付违约金和滞纳金的主张,法院不予支持。


图片 类似案例:(2021)渝05民终69号


图片 建议:在广告宣传中,注意用词符合实际,若与其他大型品牌尚在磋商暂未签约入驻,则在对外宣传中不要表述为“已签约”或“已入驻”,可考虑表述为“有签约意向”等方式。

风险点3:在合同中若特别约定租金起算需达到某项条件,出租人无法提供证据证明条件成就时,无法要求承租人支付租金。



经典案例:(2020)渝05民终137号


裁判要旨:

关于千雄公司主张的房屋租金、占有使用费、经营管理费等费用应如何认定的问题。本院认为,本案中虽然焦睿签订了《房屋交接确认书》,接收了租赁商铺,但是双方签订的商铺租赁合同约定租赁期限从《接房通知书》发出后第三天开始计算,千雄公司实际上向焦睿发出的《接房通知书》中也载明“租赁期限从项目人行天桥达到通行条件之日起开始计算,并由千雄公司另行书面通知”,焦睿对此并未提出任何异议,应是视为双方对该条款均予以认可,故租赁期限并非从焦睿接房时开始计算。现千雄公司未提交租赁期开始起算的相关证据,故对其要求焦睿商铺租金的请求,本院不予支持。至于占有使用费,既然焦睿已于2018年7月3日搬离并返还涉案商铺,并不存在继续占有使用涉案商铺至今的事实,故而千雄公司要求焦睿支付自2018年11月15日起至实际搬离租赁物之日止的财产占用使用费的请求于法无据,本院亦不予支持。关于经营管理费,一审计算至2018年7月3日焦睿搬离时止,认定正确,本院予以确认。


图片 建议:在合同中明确约定具体的租金起算条件,并由双方协商确定合理免租期限,若超出该期限,则按照双方协商确定的合理标准计算租金,但经营管理费及水电费应正常支付。


风险点4:出租人违反规划用途出租,可能会被行政主管部门责令停止使用,导致合同无法履行,法院可能综合考虑双方各自过错认定损失承担的比例。



经典案例:(2018)渝01民终1891号



裁判要旨:

关于驰亚公司是否应退还中盛弘翰公司车库租金249170.71元的问题。本院认为,按照常理及交易习惯,若驰亚公司将车库出租给中盛弘翰公司用于停车,约定的租金单价应按每个车位的月租金标准收取,但本案中驰亚公司出租给中盛弘翰公司的车库租金确系按照“平方米/月”收取,与日常车位出租的交易习惯不符。同时,按照驰亚公司主张的租金标准,经一审法院计算,本案中每个车位(约60平方米)的月租金约为1140元/月,远高于一般车位的市场租赁价格。综合上述情况,驰亚公司系按照仓储用房的租金标准及用途将车库出租给中盛弘翰公司。因此,对于因改变房屋用途导致涉案车库被重庆两江新区公安消防支队查封并责令停止使用,驰亚公司及中盛弘翰公司均存在过错,故2017年5月5日至2017年6月3日查封期间产生的租金损失应由驰亚公司与中盛弘翰公司各自承担50%。


图片 建议:1.出租人应当严格按照房屋的规划用途对外出租;2.若需改变房屋原规划使用用途出租,则建议出租人在取得行政主管部门批准改变房屋用途后再与承租人订立租赁合同;3.在合同中明确约定,若出租房屋因违反规划用途导致被行政主管部门查封并责令停止使用,则针对查封期间的房屋租金、物业管理费等损失由双方按合理比例分担。

风险点5:若合同对租赁房屋的用途有明确约定,而该用途有必须满足的条件,出租人交付房屋不满足该条件的,可能会被法院认定为出租人交付违约,从而不支持其条件满足前的租金请求。



经典案例:(2017)渝01民终8133号


裁判要旨:

关于苏渝特公司是否交付了符合合同约定的租赁物问题,双方在租赁合同中明确约定,黄伟租赁涉案房屋的用途为KTV,且在征得苏渝特公司同意前,不得以任何形式更改其用途。从以上约定可知,苏渝特公司对于黄伟租赁该房屋用于开办KTV的目的是清楚的,由此,其应当保证涉案房屋能够正常用于开办KTV。国务院《娱乐场所管理条例》第十一条规定:“申请人取得娱乐经营许可证和有关消防、卫生、环境保护的批准文件后,方可到工商行政管理部门依法办理登记手续,领取营业执照。”文化部《娱乐场所管理办法》第十一条第一款规定:“申请设立娱乐场所,应当提交以下文件:……(八)消防、环境保护部门的批准文件;”黄伟开办的KTV属于娱乐场所性质,根据以上规定,黄伟申请开办KTV,应当提交环境保护部门的批准文件,取得娱乐经营许可证,然后再凭借其他有关批准文件,到工商行政管理部门依法办理登记手续,领取营业执照。本案中,由于涉案房屋于2017年4月5日方才通过环境验收,导致黄伟在2017年6月23日才取得北碚区文化委颁发的娱乐经营许可证。如前所述,由于苏渝特公司知晓黄伟租赁房屋的目的系用于经营KTV,而黄伟正常经营KTV,又需要涉案房屋通过包括环境验收在内的有关验收,故苏渝特公司在签订合同后向黄伟交付租赁房屋时,应当保证租赁房屋处于适于经营KTV的状态。苏渝特公司同时也应当在租赁房屋未达到适于经营KTV状态时,向黄伟及时履行告知义务。本案中,苏渝特公司在交付房屋时房屋尚没有通过消防和环境验收,也没有证据表明苏渝特公司曾在签订合同过程中向黄伟及时履行了房屋状态的告知义务。同时,双方也未就租赁房屋未通过消防、环境验收时如何处理作出约定。结合以上事实,则在租赁房屋通过消防、环境验收之前,应当认定苏渝特公司尚未向黄伟交付适于合同约定的使用状态的租赁物,由此,则苏渝特公司自然也无权按照合同约定向黄伟主张该期间的租赁费。基于该分析,则在租赁房屋经过消防、环境验收后,已经能够满足用于经营KTV的合同目的,故黄伟当然也应当按照合同约定支付租赁费。


图片 类似案例:(2018)渝03民终114号、(2018)渝03民终122号


图片 建议:1.在租赁合同中详细披露房屋的使用现状(如是否通过消防验收、环境验收等),并明确交付条件为现状交付;2.明确约定合同双方在推动特定条件成就时的具体权利义务、合理期限以及无法达到条件时的处理方式。

风险点6:出租人未告知承租人租赁房屋上已设定抵押权,抵押权人行使抵押权导致租赁合同目的无法实现的,法院可能会判定由出租人向承租人赔偿剩余租期内的装修残值损失。



经典案例:(2020)渝01民终3094号



裁判要旨:

关于本案装修损失是否应由重庆喜地来商贸有限公司承担的问题,因案涉商铺在出租给邓礼伦前便已经设立了抵押权,重庆喜地来商贸有限公司应当向邓礼伦告知该情况,但其没有提交证据证明其履行了如实告知义务,系有过错的一方,应当向邓礼伦赔偿因合同被解除而导致的装修损失。邓礼伦对案涉商铺的装修是为便利于实现自己的租赁目的,但因重庆喜地来商贸有限公司的违约行为导致邓礼伦的装修费用无法在合同期内分摊完毕,其应当赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。加之本案合同解除系出租人重庆喜地来商贸有限公司违约导致,并非因不可抗力不能履行合同;重庆喜地来商贸有限公司要求仅按合同约定赔付一个月的租金,明显不能弥补承租人的损失。由于案涉租赁合同对装修损失如何处理没有约定,承租人使用案涉房屋的时间较短,一审法院对本案装修损失的赔偿原则,符合本案的具体情形,故一审法院判决由重庆喜地来商贸有限公司赔偿装修损失并无不当,本院予以支持。”


图片 建议:1.在租赁合同中详细披露房屋的权利瑕疵(如是否存在抵押等),并明确交付条件为现状交付;2.明确约定若租赁房屋因抵押权人行使抵押权而被处置,则针对装修残值或其他损失双方按一定比例分担。

风险点7:若出租房屋存在地方法规对使用用途的限制,导致合同因合同目的无法实现而解除,法院可能会认定出租人对地方法规明知或应当知道,应当自行承担行政主管部门责令停业至合同解除期间的部分租金损失。



经典案例:(2019)渝05民终8374号


裁判要旨:

本院认为,本案租赁合同双方明确用途为经营火锅、鱼火锅,承租人使用用途明确,根据其经营能力和市场判断要求其改变无污染的业态无合理性。该租赁物按照重庆市地方法规的规定不能经营有污染的餐饮,因房屋结构无法整改。双方都应当知晓和遵守地方法规的的义务,一审确定各承担50%的原告损失赔偿责任无不当。双方约定合同解除后滞留物品由出租人自行处置的,该约定有效。属于格式合同的,出租人应当尽到提示义务。对有重大价值物品应当通知处置、妥善保存,费用由承租人负担。双方没有约定合同解除后滞留物品的处置的,合同解除出租人可以采取自助行为腾空房屋以减少房屋空置损失,但应当对滞留物品保存证据,清点后妥善放置,费用由过错方承担。本案出租人按约可以采取自助措施,其怠于行为造成房屋空置扩大损失,不能向承租人求偿。”


 类似案例:(2019)渝05民终8373号


 建议1.在出租房屋前了解当地法规,明确是否有房屋使用用途的限制(如餐饮业),如有则应当在租赁合同中披露;2.明确约定租赁房屋无法符合该使用用途时的处理方式(如由承租人变更经营业态,或双方解除合同,针对相关损失由双方按一定比例分担)。

风险点8:商场经营管理人在未取得房屋所有权人同意的情况下,擅自将房屋出租给承租人,若该行为未被所有权人追认,则应当由经营管理人自行对承租人承担违约金及其他赔偿责任。



经典案例:(2020)渝01民终4105号



裁判要旨:

对汪建波请求由纬立嘉业公司赔偿装修损失费698854.74元,鉴定费27000元的诉讼请求。纬立嘉业公司在与汪建波签订《租赁合同》时未能弄清楚租赁房屋的所有权人是谁,且事后也未能取得涉案租赁房屋所有权人对该《租赁合同》的追认,由此导致汪建波与纬立嘉业公司在该《租赁合同》履行期限届满之前不能继续履行,纬立嘉业公司构成违约,给汪建波造成装修损失698854.74元、鉴定费27000元。至于纬立嘉业公司辩称的拆除费用并未实际发生,其也未要求汪建波对装饰装修物进行拆除,废渣清理费还未实际产生,因此该笔费用不应得到主张,汪建波可在拆除装饰装修物费用实际发生后,再另行主张的辩解意见。因第三人盛菲煌公司在其向汪建波送达的告知书中明确要求汪建波“尽快交还所占用的商铺,并恢复商铺原貌”,故汪建波交还商铺时应对装饰物进行拆除并恢复原貌,故此,对纬立嘉业公司的该辩称意见,一审法院不予采信。



 建议1.商场经营管理人在与承租人签订租赁合同前,需先取得所有权人的书面授权。或在租赁合同签订后,及时向所有权人披露并取得追认。2.在签订租赁合同前向承租人披露未取得所有权人授权的情况,并约定所有权人要求收回房屋时合同双方对相关损失的分担比例。



二、合同履行过程中的风险点



风险点9:针对逾期支付租金的违约行为约定的违约金标准过高或承担违约责任的方式重叠,有被法院调整的风险。


风险点9-1:合同约定逾期支付租金的违约金标准过高,会面临被调低的风险。通常法院的调整标准有三类:按同期同类贷款利率、按同期同类贷款利率上浮30%-50%或按同期同类贷款利率四倍。



1.按同期同类贷款利率



经典案例:(2020)渝01民终1226号


裁判要旨:


杨永刚未按合同约定按时支付租金,已经构成违约,应承担相应的违约责任。华美公司要求杨永刚支付违约金,理由正当,本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案一审中,杨永刚以不构成违约、不应支付违约金作为抗辩理由,虽然未明确请求对违约金数额进行调整,但其在庭审中的抗辩包含了该意思,故本院依法对约定过高的违约金予以调整。对于如何认定违约金过高及如何调整违约金,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释二》第二十九条明确规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作为裁决,当事人约定的违约金超出造成损失的百分之三十的,一般可以认定为过分高于造成的损失。”据此,本案中,华美公司、杨永刚均未提供证据证明因杨永刚拖欠租金给华美公司所造成的损失情况,故本院确认其实际损失为杨永刚欠付租金所产生的资金占用损失,而根据合同中按每日千分之三的标准计算的违约金明显高于该实际损失,本院酌情予以调整。具体标准为:杨永刚应承担的违约金以每期欠付租金为基数,计算至付清之日止,2019年8月20日之前的按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算,2019年8月20日之后的按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。”


 类似案例:(2020)渝01民终2041号、(2020)渝05民再73号

2.按同期同类贷款利率上浮30%-50%



经典案例:(2020)渝01民终1226号



裁判要旨:

关于违约金与损失赔偿责任是否能同时主张的问题。本院认为,法律规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时规定,当事人可以约定一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。故针对陈万平的迟延交付租金、商场管理费、推广宣传费的各种费用的违约行为,重庆渝沪商业管理有限公司可以主张一定数额的违约金,但该违约金的数额应与因违约造成的损失大致相当。重庆渝沪商业管理有限公司主张的违约金199847.2元明显过高,经陈万平请求,一审法院依法予以调减符合法律规定。因本院二审主张的陈万平应给付的款项金额发生了变化,故本院酌定以陈万平须向重庆渝沪商业管理有限公司交纳的租金、商场管理费、推广宣传费的总额为基数按照中国人民银行同期贷款利率的130%自2014年12月20日起计算违约金至付清之日止。


 类似案例:(2017)渝01民终11号、(2018)渝01民终8326号


3.按同期同类贷款利率四倍



经典案例:(2018)渝01民终5532号



裁判要旨:

本案争议焦点为美全物业公司因其违约应承担的违约金是否存在过高的情形。本院认为滞纳金、双倍租金赔偿金均系违约金的具体表现形式,一审法院综合考虑本案涉诉合同履行情况、纠纷起因及过错等因素,按照中国人民银行同期贷款利率的四倍的标准计算滞纳金,既充分保障了邱晓玲、熊秋涵作为守约方的利益,也对美全物业公司因其违约应承担的违约责任予以了适当调整,现美全物业公司认为滞纳金过高要求再进行调减缺乏事实和法律依据,其上诉理由不能成立。


 类似案例:(2018)渝01民终8625号、(2021)渝05民终1008号

 备注:自2019年8月20日起,中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)公布贷款市场报价利率(LPR),中国人民银行贷款基准利率这一标准已经不再适用。因此,自此之后人民法院裁判的基本标准已改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。


风险点9-2:租赁合同中关于承租人的同一违约行为既约定保证金不退还,又约定违约金、滞纳金等条款的,法院可能认定前述约定均属于违约责任条款,属重叠约定,无法同时主张。




经典案例:(2019)渝05民再87号



裁判要旨:

双方在合同中约定承租方逾期向出租方支付租金、履约保证金,应自逾期之日起按应付未付金额的0.5%向甲方支付滞纳金。逾期超过30天,甲方有权解除本合同,并有权没收乙方已支付的履约保证金,乙方仍应按实际逾期天数向甲方支付滞纳金。该约定中的滞纳金以及可以“没收”的履约保证金,法律性质上均属于逾期履行的违约金。康中王公司自愿要求按照中国人民银行同期银行贷款基准利率四倍标准计算违约金,属于约定违约金过高主动要求降低的行为。该计算标准从司法实务看,虽然合理但明显高于损失,已经包含违约金的惩罚性,对同一违约行为不应当重复主张履约保证金作为违约金。故罗明预交的履约保证金7606元应当在按照中国人民银行同期银行贷款基准利率四倍标准计算的违约金中扣除。经计算罗明欠付2015年1月1日至2015年10月27日的租金共计79061元,截止2015年10月27日的违约金合计7642.6元,抵扣7606元履约保证金后为36.6元。”


 类似案例:(2019)渝05民终6025号、(2020)渝05民终3157号、(2019)渝05民终8374号、(2018)渝01民终5586号


 建议:在主张逾期支付租金的违约金时,以合理违约金标准(建议不超过LPR利率四倍)起诉,避免承担不必要的诉讼成本。


 备注:法院在调整违约金标准时,一般会根据案件的具体情形,以违约造成的损失为基准,综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素,根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。

风险点10:租赁合同中关于承租人违约解除合同保证金不予退还的约定,一般会被法院认定为是针对违约解除的违约金条款,参照空置期租金损失予以调整,如保证金金额超过空置期租金损失的,则可能会被法院判令退还超出部分。



经典案例:(2019)渝01民终895号



裁判要旨:

关于思晋公司缴纳保证金应否退还的问题。租赁合同因思晋公司拖欠租金而解除,按照租赁合同约定因承租人违约而解除合同时保证金不退。此种情形下保证金已转化为了提前解除合同的违约金。故对思晋公司全额退还保证金的请求不予支持。该保证金金额相当于3个月的租金及综合管理费,新鸥鹏公司陈述其再次出租的时间未到三个月,保证金已足以弥补提前解除合同导致的损失,故一审法院认定违约金以空窗期2018年6月6日至2018年7月31日租金及管理费的1.3倍为限并无不当,超出金额10736.75元(54225元-43488.25元)新鸥鹏公司应予返还


图片 类似案例:(2018)渝01民终8266号、(2017)渝01民终7984号、(2020)渝05民终1417号


 图片 建议:在签订租赁合同时,由双方协商确定当租赁合同因承租人违约解除后商铺空置期的合理期限,参考部分法院司法裁判规则,通常为6个月。

风险点11:若合同未约定承租人违约出租人可断水断电,或有约定但出租人未按照约定履行催告义务就擅自断水断电,法院一般会认定出租人存在较大过错,从而判令出租人自行承担部分房屋租金及其他损失。



经典案例:(2017)渝01民终3686号




裁判要旨:

新永基公司采取停止供电的方式向黄倩催收租金,但新永基公司并未按照双方签订的租赁合同约定,提前三日向黄倩发出书面通知,告知黄倩将终止承租商铺之水电等的供应,致使黄倩从事的餐营业无法正常经营而停业。因此,新永基公司上诉认为其对黄倩停止售电的行为系行使不安抗辩权的理由不成立。其次,根据重庆市公安局沙坪坝区分局渝碚路派出所出具的《情况说明》,一审法院据此认定黄倩从2015年12月1日开始因新永基公司停止供电的行为而无法经营,结合新永基公司在停止供电后,黄倩主动要求撤出涉案商铺,但新永基公司不同意黄倩撤出商铺的事实分析,黄倩事实上在新永基公司停止供电后,已无法使用涉案商铺和POS机进行营业,新永基公司存在较大过错,黄倩可以减少支付租金。一审法院确定黄倩按照合同约定的租金标准的10%支付租金。

图片 类似案例:(2020)渝05民终4214号、(2020)渝03民终443号


图片 建议:在合同中明确约定,若承租人逾期支付租金或存在其他违约行为,出租人有权断水断电。若合同有约定在采取断水断电措施前需提前书面通知,则出租人应先对承租人进行催告。


风险点12商铺存在漏水、烟道排烟不畅以及燃气安全隐患等房屋质量瑕疵应当及时修复,否则影响承租人正常使用的情况下,承租人可能以此为由行使同时履行抗辩权拒付租金,出租人无法主张逾期支付租金的违约责任;法院可能会裁判酌情降低维修整改期间的租金标准;经催告后仍未履行可能导致承租人解除合同,并承担合同解除后的部分损失。



经典案例:(2020)渝01民终4932号




裁判要旨:

原告作为出租人应当按照约定向被告提供质量合格的商铺。现涉案商铺自2016年4月起出现渗漏,原告于2016年12月至2017年3月期间对该商铺进行了渗漏治理,但仍存在渗漏情况。2018年8月20日一审法院作出(2018)渝0152民初387号民事判决书,以商铺渗漏影响正常使用,需及时修复为由,先行判决何鲁于该判决生效之日起90日内对商铺进行屋顶渗漏水治理。之后,何鲁对该房屋再次进行了屋顶渗漏水修复。可见,涉案商铺在2017年6月1日至2018年5月31日的租赁期间内发生渗漏情况,实际影响了被告的正常使用,因此该期间的租金,应酌情予以减少,故一审法院依法酌定被告向原告支付房屋租金为合同约定租金的90%,即130200元*90%=117180元,且被告不再支付逾期支付租金的违约金。


图片 类似案例:(2020)渝05民终4214号、(2018)渝01民终4569号


图片 建议:1.在合同中明确出租人及承租人各自应承担的房屋维保义务;2.当出现房屋漏水等情况出租人应当在约定期限或合理期限内履行维修义务,保证租赁合同能正常履行;3.在合同中明确约定,承租人有防止损失扩大的义务,如经催告后在合理期限内出租人仍未履行维修义务时,承租人应当自行维修,维修费用经双方确认后可在应付租金中予以扣减,但在此之前,承租人仍应按合同约定标准支付租金。


风险点13租赁合同中未约定承租人违约需要补偿免租期租金的,法院一般不予支持。



经典案例:(2020)渝05民终1417号



裁判要旨:

关于上诉人所主张的免租期赔偿问题,因合同中并无承租方提前退租需补偿免租期租金的约定,加之该免租期限也是当时双方针对招租条件的协商结果并已履行,故上诉人相关请求缺乏合同依据,本院不予支持。


 图片 类似案例:(2017)渝05民终6596号

 图片 建议在租赁合同中明确约定,若承租人有违约行为的,则需要补交免租期租金。


风险点14:出租人在催收租金函件中表明“具体金额以通知为准”,可能会被法院认定为自行变更了关于付款时间的约定,若出租人后续未发出交租通知,则不适用原合同关于逾期支付租金违约责任的约定。



经典案例:(2018)渝05民终6952号




裁判要旨:

针对本案有关延迟支付租金的违约金问题,因上诉人在2017年1月就提出撤场申请,被上诉人在2017年3月回复上诉人要求配合缴纳租金,具体支付金额以盖章发出的通知为准,但该通知中只要求缴纳三天租金,应视为被上诉人以其自身行为对租金缴纳的时间作了变更,并非再要求上诉人按照原合同约定时间交足租金;对其余下的租金虽不能推定其放弃收取,但被上诉人也无证据证明明确告知要求上诉方另行缴纳的时间,因此并不构成迟延交付违约金。故按照合同原约定计算违约金显然不恰当,本院对被上诉人请求违约金不予支持。


图片 建议:出租人在向承租人催收租金、物管费等费用时,告知承租人已经逾期应及时支付欠付租金及物管费等费用,并列明相应金额。注意不要使用含有变更合同约定付款时间的语句(如后续租金以出租人通知为准),避免产生歧义。






  • 由于篇幅限制,避坑指南将分为上、下两篇推送。

  • 本次推送上篇:《合同订立过程中、合同履行过程中的风险点》(共14个)

  • 下篇预告:合同解除、解除后的处理及其他特别风险点(共11个)

(敬请关注~~)



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