裁判要旨：

本院认为，本案首先评价双方所签合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，一至商业公司与陈丽佳于2014年11月12日签订的《商铺租赁合同》虽系双方当事人协商一致自愿签订，但因该合同所涉及的租赁标的物截止一审庭审辩论终结前仍系未经建设工程规划许可建设的房屋，根据前述法律之规定，案涉《商铺租赁合同》应属无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当择价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。一至商业公司作为出租方，在涉案房屋未取得合法产权证明的情况下出租涉案房产，应承担主要过错责任，陈丽佳作为承租方，未尽到合理的审慎注意义务，应承担次要过错责任。”

裁判要旨：

涉案的《租赁合同》第9.2条：除本合同其他条款规定的出租人解约权外，出租人还有权在下列任何一项情形发生之后书面通知承租人终止本合同，合同保证金不予退还。同时，出租人有权要求承租人赔偿出租人因此而受到的一切损失，包括但不限于实际损失及预期收益、律师费、诉讼费及差旅费等。（1）承租人未能按时支付应付款项的，且承租人未能在十五天内或出租人规定的期限内给予纠正的……。该条款系约定单方解除合同的条款，在条件成就时，合同于解除合同的通知到达对方时，合同解除。噜啦啦经营部欠付物业管理费属实，符合第9.2条解除合同的约定，但港海公司举示噜啦啦经营部已经收到解除合同的通知的证据并不充分，且噜啦啦经营部予以否认，故港海公司请求判决解除2016年1月20日签订的《租赁合同》，与法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同合同法》第五十四条第二款规定：一方以欺诈、胁迫的手段或则乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。刘海东、噜啦啦经营部以港海公司存在虚假宣传等行为反诉请求撤销《租赁合同》，认为虚假宣传主要为在招商之初，通过海报、网络等各种方式宣传该商场将会有重百超市、麦当劳等知名企业入驻，刘海东、噜啦啦经营部正是基于知名企业入驻会带来客户流量的考虑，才高价承租。由于刘海东、噜啦啦经营部提供的证据显示的广告内容为：也正是看好港龙购物中心商业的市场前景，已有多个国内、国际品牌前来洽谈。目前，重百超市已经签约，打造8000平方米的大型卖场；肯德基、麦当劳、豪客来、味千拉面、85度咖啡、德克士、乡村基、屈臣氏等品牌店纷纷表示强烈的入驻意向。港海公司与重百超市于2012年签订租赁合同，因此港海公司广告宣传目前重百“已经签约”的行为，并不构成虚假宣传，至于其他知名企业的宣传，其广告内容上表述为“强烈入驻意向”，并不表明真正入驻，亦不构成虚假宣传。据此，刘海东、噜啦啦经营部请求撤销《租赁合同》的反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。

经典案例：（2016）渝01民终6983号

裁判要旨：

关于谢妍是否应向印象置业公司支付违约金和滞纳金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；第一百二十条规定当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，虽然印象置业公司与谢妍于2014年10月15日签订的《租赁合同》约定，未按时缴纳租金的，每逾期一日按应缴纳费用的千分之三记取滞纳金，逾期三十日以上，甲方有权单方解除合同，乙方还应承担6个月租金总额的违约金。由于印象置业公司承诺的大型百货超市、五星级酒店未入驻，造成“大足印象”商圈商业氛围不浓，是谢妍经营困难的原因之一，谢妍以此为由拒绝向印象置业公司缴纳租金固然构成违约，但是印象置业公司在履行合同过程中亦有较大的过错，故印象置业公司要求谢妍支付违约金和滞纳金的主张，法院不予支持。”

裁判要旨：

关于千雄公司主张的房屋租金、占有使用费、经营管理费等费用应如何认定的问题。本院认为，本案中虽然焦睿签订了《房屋交接确认书》，接收了租赁商铺，但是双方签订的商铺租赁合同约定租赁期限从《接房通知书》发出后第三天开始计算，千雄公司实际上向焦睿发出的《接房通知书》中也载明“租赁期限从项目人行天桥达到通行条件之日起开始计算，并由千雄公司另行书面通知”，焦睿对此并未提出任何异议，应是视为双方对该条款均予以认可，故租赁期限并非从焦睿接房时开始计算。现千雄公司未提交租赁期开始起算的相关证据，故对其要求焦睿商铺租金的请求，本院不予支持。至于占有使用费，既然焦睿已于2018年7月3日搬离并返还涉案商铺，并不存在继续占有使用涉案商铺至今的事实，故而千雄公司要求焦睿支付自2018年11月15日起至实际搬离租赁物之日止的财产占用使用费的请求于法无据，本院亦不予支持。关于经营管理费，一审计算至2018年7月3日焦睿搬离时止，认定正确，本院予以确认。

经典案例：（2018）渝01民终1891号

裁判要旨：

关于驰亚公司是否应退还中盛弘翰公司车库租金249170.71元的问题。本院认为，按照常理及交易习惯，若驰亚公司将车库出租给中盛弘翰公司用于停车，约定的租金单价应按每个车位的月租金标准收取，但本案中驰亚公司出租给中盛弘翰公司的车库租金确系按照“平方米/月”收取，与日常车位出租的交易习惯不符。同时，按照驰亚公司主张的租金标准，经一审法院计算，本案中每个车位（约60平方米）的月租金约为1140元/月，远高于一般车位的市场租赁价格。综合上述情况，驰亚公司系按照仓储用房的租金标准及用途将车库出租给中盛弘翰公司。因此，对于因改变房屋用途导致涉案车库被重庆两江新区公安消防支队查封并责令停止使用，驰亚公司及中盛弘翰公司均存在过错，故2017年5月5日至2017年6月3日查封期间产生的租金损失应由驰亚公司与中盛弘翰公司各自承担50%。”

裁判要旨：

经典案例：（2020）渝01民终3094号

裁判要旨：

裁判要旨：

本院认为，本案租赁合同双方明确用途为经营火锅、鱼火锅，承租人使用用途明确，根据其经营能力和市场判断要求其改变无污染的业态无合理性。该租赁物按照重庆市地方法规的规定不能经营有污染的餐饮，因房屋结构无法整改。双方都应当知晓和遵守地方法规的的义务，一审确定各承担50%的原告损失赔偿责任无不当。双方约定合同解除后滞留物品由出租人自行处置的，该约定有效。属于格式合同的，出租人应当尽到提示义务。对有重大价值物品应当通知处置、妥善保存，费用由承租人负担。双方没有约定合同解除后滞留物品的处置的，合同解除出租人可以采取自助行为腾空房屋以减少房屋空置损失，但应当对滞留物品保存证据，清点后妥善放置，费用由过错方承担。本案出租人按约可以采取自助措施，其怠于行为造成房屋空置扩大损失，不能向承租人求偿。”

经典案例：（2020）渝01民终4105号

裁判要旨：

对汪建波请求由纬立嘉业公司赔偿装修损失费698854.74元，鉴定费27000元的诉讼请求。纬立嘉业公司在与汪建波签订《租赁合同》时未能弄清楚租赁房屋的所有权人是谁，且事后也未能取得涉案租赁房屋所有权人对该《租赁合同》的追认，由此导致汪建波与纬立嘉业公司在该《租赁合同》履行期限届满之前不能继续履行，纬立嘉业公司构成违约，给汪建波造成装修损失698854.74元、鉴定费27000元。至于纬立嘉业公司辩称的拆除费用并未实际发生，其也未要求汪建波对装饰装修物进行拆除，废渣清理费还未实际产生，因此该笔费用不应得到主张，汪建波可在拆除装饰装修物费用实际发生后，再另行主张的辩解意见。因第三人盛菲煌公司在其向汪建波送达的告知书中明确要求汪建波“尽快交还所占用的商铺，并恢复商铺原貌”，故汪建波交还商铺时应对装饰物进行拆除并恢复原貌，故此，对纬立嘉业公司的该辩称意见，一审法院不予采信。”

裁判要旨：

杨永刚未按合同约定按时支付租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。华美公司要求杨永刚支付违约金，理由正当，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案一审中，杨永刚以不构成违约、不应支付违约金作为抗辩理由，虽然未明确请求对违约金数额进行调整，但其在庭审中的抗辩包含了该意思，故本院依法对约定过高的违约金予以调整。对于如何认定违约金过高及如何调整违约金，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释二》第二十九条明确规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作为裁决，当事人约定的违约金超出造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。”据此，本案中，华美公司、杨永刚均未提供证据证明因杨永刚拖欠租金给华美公司所造成的损失情况，故本院确认其实际损失为杨永刚欠付租金所产生的资金占用损失，而根据合同中按每日千分之三的标准计算的违约金明显高于该实际损失，本院酌情予以调整。具体标准为：杨永刚应承担的违约金以每期欠付租金为基数，计算至付清之日止，2019年8月20日之前的按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。”

裁判要旨：

关于违约金与损失赔偿责任是否能同时主张的问题。本院认为，法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时规定，当事人可以约定一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。故针对陈万平的迟延交付租金、商场管理费、推广宣传费的各种费用的违约行为，重庆渝沪商业管理有限公司可以主张一定数额的违约金，但该违约金的数额应与因违约造成的损失大致相当。重庆渝沪商业管理有限公司主张的违约金199847.2元明显过高，经陈万平请求，一审法院依法予以调减符合法律规定。因本院二审主张的陈万平应给付的款项金额发生了变化，故本院酌定以陈万平须向重庆渝沪商业管理有限公司交纳的租金、商场管理费、推广宣传费的总额为基数按照中国人民银行同期贷款利率的130%自2014年12月20日起计算违约金至付清之日止。

裁判要旨：

本案争议焦点为美全物业公司因其违约应承担的违约金是否存在过高的情形。本院认为滞纳金、双倍租金赔偿金均系违约金的具体表现形式，一审法院综合考虑本案涉诉合同履行情况、纠纷起因及过错等因素，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍的标准计算滞纳金，既充分保障了邱晓玲、熊秋涵作为守约方的利益，也对美全物业公司因其违约应承担的违约责任予以了适当调整，现美全物业公司认为滞纳金过高要求再进行调减缺乏事实和法律依据，其上诉理由不能成立。

裁判要旨：

双方在合同中约定承租方逾期向出租方支付租金、履约保证金，应自逾期之日起按应付未付金额的0.5%向甲方支付滞纳金。逾期超过30天，甲方有权解除本合同，并有权没收乙方已支付的履约保证金，乙方仍应按实际逾期天数向甲方支付滞纳金。该约定中的滞纳金以及可以“没收”的履约保证金，法律性质上均属于逾期履行的违约金。康中王公司自愿要求按照中国人民银行同期银行贷款基准利率四倍标准计算违约金，属于约定违约金过高主动要求降低的行为。该计算标准从司法实务看，虽然合理但明显高于损失，已经包含违约金的惩罚性，对同一违约行为不应当重复主张履约保证金作为违约金。故罗明预交的履约保证金7606元应当在按照中国人民银行同期银行贷款基准利率四倍标准计算的违约金中扣除。经计算罗明欠付2015年1月1日至2015年10月27日的租金共计79061元，截止2015年10月27日的违约金合计7642.6元，抵扣7606元履约保证金后为36.6元。”

裁判要旨：

关于思晋公司缴纳保证金应否退还的问题。租赁合同因思晋公司拖欠租金而解除，按照租赁合同约定因承租人违约而解除合同时保证金不退。此种情形下保证金已转化为了提前解除合同的违约金。故对思晋公司全额退还保证金的请求不予支持。该保证金金额相当于3个月的租金及综合管理费，新鸥鹏公司陈述其再次出租的时间未到三个月，保证金已足以弥补提前解除合同导致的损失，故一审法院认定违约金以空窗期2018年6月6日至2018年7月31日租金及管理费的1.3倍为限并无不当，超出金额10736.75元（54225元－43488.25元）新鸥鹏公司应予返还。

裁判要旨：

裁判要旨：

原告作为出租人应当按照约定向被告提供质量合格的商铺。现涉案商铺自2016年4月起出现渗漏，原告于2016年12月至2017年3月期间对该商铺进行了渗漏治理，但仍存在渗漏情况。2018年8月20日一审法院作出（2018）渝0152民初387号民事判决书，以商铺渗漏影响正常使用，需及时修复为由，先行判决何鲁于该判决生效之日起90日内对商铺进行屋顶渗漏水治理。之后，何鲁对该房屋再次进行了屋顶渗漏水修复。可见，涉案商铺在2017年6月1日至2018年5月31日的租赁期间内发生渗漏情况，实际影响了被告的正常使用，因此该期间的租金，应酌情予以减少，故一审法院依法酌定被告向原告支付房屋租金为合同约定租金的90%，即130200元*90%=117180元，且被告不再支付逾期支付租金的违约金。

裁判要旨：

关于上诉人所主张的免租期赔偿问题，因合同中并无承租方提前退租需补偿免租期租金的约定，加之该免租期限也是当时双方针对招租条件的协商结果并已履行，故上诉人相关请求缺乏合同依据，本院不予支持。

裁判要旨：

针对本案有关延迟支付租金的违约金问题，因上诉人在2017年1月就提出撤场申请，被上诉人在2017年3月回复上诉人要求配合缴纳租金，具体支付金额以盖章发出的通知为准，但该通知中只要求缴纳三天租金，应视为被上诉人以其自身行为对租金缴纳的时间作了变更，并非再要求上诉人按照原合同约定时间交足租金；对其余下的租金虽不能推定其放弃收取，但被上诉人也无证据证明明确告知要求上诉方另行缴纳的时间，因此并不构成迟延交付违约金。故按照合同原约定计算违约金显然不恰当，本院对被上诉人请求违约金不予支持。