培育发展现代化都市圈，已在2019年正式成为国家战略。国家发改委提出，到2022年，都市圈同城化取得明显进展，到2035年，现代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影响力的都市圈。长三角、京津冀、大湾区之外，谁能崛起成为中国新的都市圈？政府如何克服户籍制度、行政区划、公共服务落差等制约都市圈形成的固有障碍？企业如何把握中国城市化进程的趋势并从中发现商机？11月13日下午财经年会的一场论坛，专家学者就上述问题展开讨论，各述精彩。

《哈尔滨人在北京》编辑部整理了中国人民大学国发院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹、华夏幸福产业研究院院长顾强、全国商业地产工作委员会会长王永平的部分观点，分享如下。

  顾强认为中国已经进入到了一个新的时代——都市圈时代，都市圈已经成为国家区域发展战略的重要一环。

  他发现，现代人的跨城居住数量急速上升，比如广东，已经超过了100万人，在京津冀也已经超过了50万人，这跟过去是完全不一样的，都市圈化也成为中国城镇化的一个最主要的空间特征，促进都市圈高质量发展已上升到国家重大战略，四中全会里有一句话，叫优化行政区划设置，提高中心城市和城市群综合承载和资源优化配置能力。这句话好像没有提到都市圈，但是在中心城市和城市群中间出来了一个新的都市圈，过去发展四大板块，东部、西部，西部大开发，东北振兴、中部崛起，十八大以来提出了五大区域战略，国家发改委的城市群规划一共做了19个，在城市群基础上又提出了新的区域空间概念——都市圈。都市圈发展是未来高质量发展重要的平台。都市圈内部的发展要良性，要健康，要优质。都市圈的空心结构应该加快由中心腹地型向枢纽网络型发展，2035年中国主要的一批都市圈将成为世界上排名靠前的都市圈。但我们认为在成长型区域里，都市圈还有很大的潜力。根据研究发现，都市圈内部区域跟外部区域的落差，上海跟周边区域发展的落差是最小的，而北京跟周边区域发展的落差排名第一。经过观察，他发现，北京圈落差大的很重要的一个原因是城镇体系结构的问题。比如固安，就两块形成，这样的城镇格局，从核心的城市到副中心、到节点、到微中心的结构发展还不完善。又比如，北京的金融业界从业人员，每天早上上班的人最远来自固安、廊坊市区、涿州，甚至还有怀来地区的。北京有10%的人单程上班距离42公里，单程耗时96分钟。城市规划不合理，交通网络和城镇体系网络未形成合理布局。所以，未来有多大的网络，就能够支持多大的都市圈。 

  秦虹以美国和日本为例，来说明人口在都市圈形成中的重要作用。美国在1920年的时候，城市化率50%，到1940年，20万人口以上的城市占了接近一半，美国目前是3.2亿人，10万人口以上的大城市有275座，百万以上的大城市只有9个。1940年的时候，20万人口以上的大城市，已经是非常大的城市了，在美国来说，那时候它的人口占了全国总人口的接近50%。到了1970年，大城市周边的郊区的人口占到整个城市人口的50%，到了1990年，百万人口以上的大城市所占的人口的比重，在整个城市人口里占到了53%。它的规律非常明显，城市化率提高以后，大城市群和大都市圈开始兴起。日本在1955年到1975年的20年里，日本的三大都市圈：东京、大阪、名古屋，都是人口增长速度非常快的。

  当前中国城市化快速发展，城市规模快速扩张。二三十年后，下一步大城市的更新将开始兴起，而且城市更新是个永续的过程，不会停止。秦虹还认为，都市圈一旦形成，或者开始形成，中心城市的产业将进一步高端化，科技、研发、金融、文化、创意、会展等高端制造业和现代服务业的占比会明显提高，这时候城市里的新办公、新商业、新居住的需求量一定是大的。在这样的格局下，中心城市城市更新将随着产业结构的升级而带来新的发展机遇。对于周边的城市来说，也有很多机遇，在轨道交通网通勤圈内的周边城市，级差地租会发生重大的变化，原来离大城市远的地区，由于快速交通网的形成，和大城市之间的距离缩短、交通成本降低、通勤时间减少，这时候产业和投资的机会就会增加。另外，周边城市一定会受益于中心城市的产业分工和产业外溢，带动人工的集聚，进而对房地产带来投资机遇。在所有的周边城市里有两类中小城市可能会率先得到发展的机会，第一类是公共服务水平相对高的中小城市，第二类是有特色资源优势的中小城市。

王永平认为，房价落差是观察都市圈发展成熟度的重要参照。都市圈的发展是城市化当中非常好的一个思路，它可以解决很多中小城市人员城市化的大距离，背井离乡的大迁徙，依附于大城市周边属地的进行城市化。另外，大城市的发展由于受地域空间的限制，周边有一些新的空间，尤其是周边中小城市的发展还不成形，有的像白纸，这样有一个新的画中心化蓝图的机会，这是非常好的。我们观察的一个指标，不仅仅看大城市周边有多少人在跨城上班、生活，更多的要看周边的中小城市的房价与大城市之间房价的落差，这是观察都市圈发展是不是成熟的一个重要参照系，如果北京周边的石家庄、天津房价跟北京差不多，就是一个重要的观察指标，证明那里的房产有投资价值，这时候肯定会有大城市资金的进入，有优质资源的导入，有公共资源的分流、共享，比如好的医院、好的学校。但是王永平认为，很多中小城市有没有融入都市圈，商业消费的变迁也是一个重要的参照系。很多小城市的领导充满着期小城市发展的产业布局，往往是大城市的浓缩版，这样没有任何吸引力。卫星城市商业地产的发展，应该要在大城市的统一规划下往特色商业发展，比如建奥莱，建一些主题公园，这样的话，可能会把交通的优势转化成从事经济发展的一种原动力，而不是反过头来被吸附掉。

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